El local también es de la Comunidad de Propietarios
El propietario de un local tiene los mismos derechos y las mismas obligaciones que el resto de la Comunidad de Propietarios. No obstante, no todo el mundo lo considera así, lo que puede dar lugar a conflictos.
A menudo, se ve alguna Comunidad de Propietarios con problemas con el propietario de un local que pertenece a la misma. Si bien en el régimen de propiedad horizontal son como un propietario más, al tener una entrada independiente suelen estar en el centro de más problemas.
En cuanto a la actividad que se quiera llevar a cabo en estos locales, ¿puede suponer un problema para la Comunidad de Propietarios?
¿Puede prohibir la Comunidad de Propietarios que se desarrolle una actividad en el local?
Básicamente, la Comunidad de Propietarios no puede prohibir el desarrollo de ninguna actividad en el local. No obstante, habría que observar cada caso concreto, para ver si se adecúa a la Ley de Propiedad Horizontal de cada Comunidad.
Eso sí, la simple descripción de una determinada propiedad no significa que se esté delimitando de modo alguno el ejercicio. Así pues, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales.
Así lo señalan varias sentencias, como la de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa [Sec. 3.ª, 159/2017, de 8 de septiembre (SP/SENT/931277)], la AP Madrid [Sec. 9.ª, 203/2012, de 23 de abril (SP/SENT/690957)] e, incluso, el Tribunal Supremo. Y es que en su sentencia del 15 de junio de 2018 (SP/SENT/959172), estableció que el hecho de que en el Titulo Constitutivo fijase que el local se destinase a oficina, por ser lo instalado, no excluye cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la Comunidad.
¿Y si lo dicen los estatutos?
En muchas fincas existen, también, estatutos propios. En esos casos, habrá que confirmar que no existe ninguna prohibición. Si es algo específico, habrá que ceñirse a esa norma.
Si no hubiese una norma específica o, incluso, aunque sí la hubiese, siempre predominará la norma más restrictiva. Y es que la DGRN, en resolución de 25 de julio de 2019 (SP/SENT/1019164), señala que el que en los estatutos se establezca que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales no implica una explícita prohibición de destinar los mismos a viviendas, sin que sea necesaria la autorización unánime de la Comunidad.
De este modo, si no existe prohibición alguna, la Comunidad solo podrá, en principio, impedir un determinado destino mediante la modificación de este Título. Hay que tener en cuenta que se trataría de una limitación al derecho de propiedad y en este caso sería necesario que toda la Comunidad de Propietarios estuviese de acuerdo. Así lo establece el art. 17.6 de la LPH.
Igualmente, sería necesaria la correspondiente inscripción registral. En caso contrario, no vincularía a terceros adquirentes, compradores, que no se verían vinculados por un acuerdo que no conocen y que no tiene reflejo en el registro.
Desde que se reformó la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto 7/2019, se permitió limitar el ejercicio de la actividad destinada al arrendamiento para usos turísticos, por el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. Este es el único supuesto en el que se prevé sin que pueda hacerse extensivo a otros casos.
Parece que, en la mayoría de los supuestos, suele existir una libertad en el ejercicio de la propiedad, sin que, como hemos expuesto, la descripción de una determinada finca sea determinante para que no puede procederse al cambio.
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